Compromesso o Preliminare di compravendita
È un contratto con il quale le parti promettono di concludere un futuro contratto di cui fin d’ora viene determinato l’intero contenuto.
Nell’atto devono essere indicati: le generalità di chi vende, il costo e le caratteristiche dell’immobile, le modalità di pagamento e la
data di stipula del rogito. Il compromesso è garantito dal versamento di una caparra, in genere pari a circa il 10/20% del prezzo
finale. Quasi sempre conviene che sia confirmatoria: se il compratore non adempie al contratto, il venditore ha diritto di
incamerarsela. Se è il proprietario a non essere adempiente, l’acquirente ha diritto al doppio della caparra stessa.
E’ chiamato anche preliminare di compravendita o promessa di vendita.
Per questo tipo di contratto è prevista la forma scritta (articolo 1350 del Codice civile).
La Legge 296 del 27 dicembre 2006 – cd. Finanziaria 2007 – prevede all’art. 1, commi da 46 a 49, alcune rilevanti novità per l’attività
degli agenti immobiliari.
In particolare il comma 46, modificando il Testo Unico dell’imposta di registro, introduce due nuovi obblighi in capo
agli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della legge
3 febbraio 1989 n. 39:
1) quello di procedere alla registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività
(come i contratti preliminari, i contratti di locazione, ecc…)
2) quello di essere obbligati in solido con i contraenti al pagamento dell´imposta di registro per le predette scritture private stipulate
a seguito dell’attività di mediazione.
Da ultimo, si deve sottolineare che, relativamente alla registrazione del contratto preliminare, la tassazione imposta dalla legge sulla
caparra eventualmente prevista (0,5%) ovvero sugli acconti versati (3%) viene recuperata in sede di stipula del definitivo, ossia le
imposte così pagate vengono a defalcare quanto dovuto per l’imposta principale al momento della registrazione del contratto
definitivo.
Gli unici oneri che gli stipulanti devono sopportare a livello fiscale riguardano quindi esclusivamente l’imposta fissa di registro e
quella di bollo, obbligo delle parti ed ora delle agenzie immobiliari è quello di provvedere alla registrazione di tale contratto, pur se
stipulato privatamente.
Ecco, a titolo esemplificativo i requisiti che vanno inclusi in una proposta di vendita o acquisto e in un preliminare di compravendita:
– la precisa descrizione del bene o dei beni;
– l’esatta individuazione del proprietario e dei proprietari e dell’acquirente o degli acquirenti;
– le obbligazioni del venditore e dell’acquirente;
– il prezzo della vendita e le modalità di pagamento;
– le condizioni della compravendita e le garanzie della stessa;
– i documenti di provenienza del bene o dei beni;
– l’indicazione della presenza di eventuali formalità ipotecarie;
– la decorrenza del possesso del bene o dei beni;
– termine entro cui concludere il contratto definitivo.
Ciò non toglie che, per esigenze varie, si concluda un preliminare dal contenuto più snello, che contenga solo gli elementi essenziali,
ovvero:
– soggetti stipulanti;
– oggetto del contratto, che sarà il futuro trasferimento dell’immobile dietro pagamento del prezzo;
– termine entro il quale il contratto definitivo va concluso.