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 LA PROPOSTA D'ACQUISTO

 

 

 

 

 

 

 

LA PROPOSTA D'ACQUISTO
E' il primo passo per l’acquirente, dove, con la sottoscrizione della stessa, si impegna per un certo periodo di tempo, ad acquistare alle condizione che stabilisce, sia economiche (eventuale ribasso sul prezzo richiesto) sia sui tempi che si intende rispettare per la sottoscrizione de successivo compromesso e il termine ultimo entro il quale si intende stipulare il contratto definitivo di compravendita (rogito).
Al momento della sottoscrizione della proposta è consuetudine allegare un primo assegno (intestato a nome del venditore) per fissare l’affare, esso deve essere considerato un acconto sul prezzo, in quanto se la proposta non verrà accettata, dovrà essere restituito per intero alla parte proponente. L’assegno sarà custodito dall’agente immobiliare anche successivamente all’accettazione della proposta, e consegnato al venditore solo al momento del contratto preliminare, eventualmente integrato con un secondo assegno, assumerà la forma di caparra confirmatoria.
A tutti gli effetti la proposta d’acquisto si deve considerare nella sua prima fase un contratto unilaterale, dove solo chi la sottoscrive (parte proponente) sarà poi obbligato a rispettare i termini inseriti, in una seconda fase, solo in caso di accettazione, entro i termini, da parte del proprietario(che accetta le condizioni in esso contenute), allora il contratto diventerà bilaterale e quindi vincolante per entrambe le parti.
Se la comunicazione dell’avvenuta accettazione è successiva al termine utile stabilito, la parte proponente è libera di non rispettare i contenuti della proposta e richiedere la restituzione dell’assegno dato in acconto/garanzia

Precauzioni da osservare prima di sottoscrivere:
1) Accertarsi che il modulo di proposta di acquisto contenga l'identificazione dell'agente immobiliare e gli estremi della sua iscrizione nel ruolo dei mediatori e, nel caso si tratti di una società di intermediazione immobiliare, la ragione sociale, la sede, la partita IVA e gli estremi di iscrizione nel ruolo del legale o dei legali rappresentanti, del preposto, nonché quelli della società stessa e gli estremi del deposito del modulo stesso presso la camera del Commercio ai sensi dell'art. 5 della legge n. 39/89.
2) Indirizzare la proposta di acquisto e il relativo assegno al venditore e non all'agente, agenzia o società immobiliare; essa determinerà, a seguito della sua sottoscrizione da parte anche del venditore, la conclusione di un contratto preliminare di compravendita, per sé o persona da nominare;
3) Inserire nella proposta di acquisto gli estremi di identificazione del proprietario o del suo procuratore (in tal caso farsi rilasciare copia della procura a vendere) ovvero se trattasi di società, la sua esatta denominazione, sede legale,partita IVA, numero ed anno di iscrizione al registro delle imprese e repertorio, nonché i dati identificativi del legale rappresentante;
4) Precisare lo stato di fatto e di diritto in cui verrà trasferito l'immobile e quale diritto si vende e si acquista: la piena proprietà, il diritto di superficie o la nuda proprietà (il diritto di proprietà spogliato del diritto di godimento);
5) Inserire l'esatta ubicazione e consistenza del bene (evitando di indicare la superficie per quanto previsto degli art. 1537 e 1538 c.c.) l'indicazione dei suoi confini e dei dati catastali, nonché di eventuali variazioni catastali e la sua destinazione d'uso;
6) Precisare che l'immobile è libero da qualsivoglia peso, vincolo, onere, privilegi anche fiscali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ovvero indicare la situazione giuridica del bene relativamente alla presenza di vincoli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, diritti reali o personali di godimento spettanti a terzi e di qualsiasi altro gravame che possa condizionare o impedire la libera trasferibilità o la completa commerciabilità dello stesso e, nel caso, come il venditore regolarizzarla, nonché la conformità del bene alle normative urbanistiche e fiscali;
7) Indicare il nominativo del notaio ed il termine di stipula dell'atto definitivo di compravendita, nonché il termine di consegna e quello di immissione nel possesso, con decorrenza, da tale data di diritti ed oneri.
8) Specificare se, ad avvenuta accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore, le parti dovranno riprodurre, in un luogo e ad una certa data prefissati, i suoi contenuti in altra scrittura riproduttiva della proposta accettata (compromesso) ove verranno meglio precisati alcuni elementi secondari dell'accordo, già raggiunto mediante la comunicazione dell'accettazione della proposta stessa, ovvero giungere direttamente alla stipula dell'atto di trasferimento della proprietà entro il termine indicato.
9) Indicare il prezzo, le modalità e i termini di pagamento e, in caso di accollo di un mutuo residuo gravante sull'immobile, la quota in linea capitale residua all'ultima scadenza, salvo conguaglio in sede di stipula dell'atto notarile di compravendita.
10) In caso di richiesta di un mutuo, far inserire la clausola "proposta valida salvo accettazione mutuo"
11) Quantificare l'importo che viene consegnato all'agente immobiliare contestualmente alla sottoscrizione della proposta a titolo di deposito fiduciario, gratuito ed infruttifero che l'agente immobiliare provvederà a versare quale caparra confirmatoria alla sottoscrizione della scrittura riproduttiva e integrativa della proposta accettata ovvero, in caso di diretta stipulazione del rogito notarile di compravendita, all'accettazione della proposta stessa;
12) Precisare in forma scritta l'entità della provvigione da corrispondere all'agente immobiliare ad avvenuta accettazione della proposta o al preliminare di compravendita.
13) Indicare il termine di irrevocabilità della proposta, decorso il quale, senza che sia stata portata a conoscenza del proponente la relativa accettazione, la proposta stessa dovrà intendersi risolta e pertanto priva di efficacia
 

 

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Ultimo aggiornamento: venerdì, 05 dicembre 2014