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PERCHÉ L’AGENZIA IMMOBILIARE “Fa.Ro.”:
L’Immobiliare Fa.Ro., per suo conto, offre alla propria clientela, un servizio completo: la valutazione in base ai parametri di mercato, in modo da vendere
l’immobile nel più breve tempo possibile senza, per questo, far subire una perdita al proprietario; numerosi fonti pubblicitarie tra cui, svariati portali internet
visitati anche dall’estero e strette collaborazioni con colleghi sia in Italia che in Germania e Svizzera, ….. Oltre che offrire un appoggio professionale per
ogni tipo di pratica: dalla consulenza mutui per chi acquista o ristruttura, ad una valutazione commerciale gratuita riguardante il tuo immobile, ai consigli
tecnico legali riguardanti la compravendita… Ti seguiamo, inoltre, sino al rogito notarile.

PERCHÉ L’ ESCLUSIVA CON l’IMMOBILIARE “Fa.Ro.”:
Perché, come già precedentemente abbiamo detto, spesso, dando in vendita l’immobile a più agenzie immobiliari, si corre il rischio di avere in ogni vetrina
un prezzo esposto diverso dall’ altro; Perché dando fiducia a veri professionisti, quali siamo, otterrete un forte impegno nel promuovere la proprietà in
questione nel migliore dei modi, senza badare alle spese pubblicitarie, in taluni casi davvero onerose, che, per immobili non in esclusiva tante volte non si
possono affrontare, essendo presente il rischio di vendita effettuata da altri.

 

LA PROPOSTA D’ACQUISTO
E’ il primo passo per l’acquirente, dove, con la sottoscrizione della stessa, si impegna per un certo periodo di tempo, ad acquistare alle condizione che stabilisce, sia economiche (eventuale ribasso sul prezzo richiesto) sia sui tempi che si intende rispettare per la sottoscrizione de successivo compromesso e il termine ultimo entro il quale si intende stipulare il contratto definitivo di compravendita (rogito).
Al momento della sottoscrizione della proposta è consuetudine allegare un primo assegno (intestato a nome del venditore) per fissare l’affare, esso deve essere considerato un acconto sul prezzo, in quanto se la proposta non verrà accettata, dovrà essere restituito per intero alla parte proponente. L’assegno sarà custodito dall’agente immobiliare anche successivamente all’accettazione della proposta, e consegnato al venditore solo al momento del contratto preliminare, eventualmente integrato con un secondo assegno, assumerà la forma di caparra confirmatoria.
A tutti gli effetti la proposta d’acquisto si deve considerare nella sua prima fase un contratto unilaterale, dove solo chi la sottoscrive (parte proponente) sarà poi obbligato a rispettare i termini inseriti, in una seconda fase, solo in caso di accettazione, entro i termini, da parte del proprietario(che accetta le condizioni in esso contenute), allora il contratto diventerà bilaterale e quindi vincolante per entrambe le parti.
Se la comunicazione dell’avvenuta accettazione è successiva al termine utile stabilito, la parte proponente è libera di non rispettare i contenuti della proposta e richiedere la restituzione dell’assegno dato in acconto/garanzia

Precauzioni da osservare prima di sottoscrivere:
1) Accertarsi che il modulo di proposta di acquisto contenga l’identificazione dell’agente immobiliare e gli estremi della sua iscrizione nel ruolo dei mediatori e, nel caso si tratti di una società di intermediazione immobiliare, la ragione sociale, la sede, la partita IVA e gli estremi di iscrizione nel ruolo del legale o dei legali rappresentanti, del preposto, nonché quelli della società stessa e gli estremi del deposito del modulo stesso presso la camera del Commercio ai sensi dell’art. 5 della legge n. 39/89.
2) Indirizzare la proposta di acquisto e il relativo assegno al venditore e non all’agente, agenzia o società immobiliare; essa determinerà, a seguito della sua sottoscrizione da parte anche del venditore, la conclusione di un contratto preliminare di compravendita, per sé o persona da nominare;
3) Inserire nella proposta di acquisto gli estremi di identificazione del proprietario o del suo procuratore (in tal caso farsi rilasciare copia della procura a vendere) ovvero se trattasi di società, la sua esatta denominazione, sede legale,partita IVA, numero ed anno di iscrizione al registro delle imprese e repertorio, nonché i dati identificativi del legale rappresentante;
4) Precisare lo stato di fatto e di diritto in cui verrà trasferito l’immobile e quale diritto si vende e si acquista: la piena proprietà, il diritto di superficie o la nuda proprietà (il diritto di proprietà spogliato del diritto di godimento);
5) Inserire l’esatta ubicazione e consistenza del bene (evitando di indicare la superficie per quanto previsto degli art. 1537 e 1538 c.c.) l’indicazione dei suoi confini e dei dati catastali, nonché di eventuali variazioni catastali e la sua destinazione d’uso;
6) Precisare che l’immobile è libero da qualsivoglia peso, vincolo, onere, privilegi anche fiscali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ovvero indicare la situazione giuridica del bene relativamente alla presenza di vincoli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, diritti reali o personali di godimento spettanti a terzi e di qualsiasi altro gravame che possa condizionare o impedire la libera trasferibilità o la completa commerciabilità dello stesso e, nel caso, come il venditore regolarizzarla, nonché la conformità del bene alle normative urbanistiche e fiscali;
7) Indicare il nominativo del notaio ed il termine di stipula dell’atto definitivo di compravendita, nonché il termine di consegna e quello di immissione nel possesso, con decorrenza, da tale data di diritti ed oneri.
8) Specificare se, ad avvenuta accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore, le parti dovranno riprodurre, in un luogo e ad una certa data prefissati, i suoi contenuti in altra scrittura riproduttiva della proposta accettata (compromesso) ove verranno meglio precisati alcuni elementi secondari dell’accordo, già raggiunto mediante la comunicazione dell’accettazione della proposta stessa, ovvero giungere direttamente alla stipula dell’atto di trasferimento della proprietà entro il termine indicato.
9) Indicare il prezzo, le modalità e i termini di pagamento e, in caso di accollo di un mutuo residuo gravante sull’immobile, la quota in linea capitale residua all’ultima scadenza, salvo conguaglio in sede di stipula dell’atto notarile di compravendita.
10) In caso di richiesta di un mutuo, far inserire la clausola “proposta valida salvo accettazione mutuo”
11) Quantificare l’importo che viene consegnato all’agente immobiliare contestualmente alla sottoscrizione della proposta a titolo di deposito fiduciario, gratuito ed infruttifero che l’agente immobiliare provvederà a versare quale caparra confirmatoria alla sottoscrizione della scrittura riproduttiva e integrativa della proposta accettata ovvero, in caso di diretta stipulazione del rogito notarile di compravendita, all’accettazione della proposta stessa;
12) Precisare in forma scritta l’entità della provvigione da corrispondere all’agente immobiliare ad avvenuta accettazione della proposta o al preliminare di compravendita.
13) Indicare il termine di irrevocabilità della proposta, decorso il quale, senza che sia stata portata a conoscenza del proponente la relativa accettazione, la proposta stessa dovrà intendersi risolta e pertanto priva di efficacia.

 

COSE’ LA CAPARRA
La caparra è una somma di denaro data come garanzia. Ne esistono due tipi (confirmatoria e penitenziale).
Negli acquisti di case tra privati se ne usa quasi sempre una sola : quella confirmatoria.
La “caparra confirmatoria” è un anticipo sul prezzo d’acquisto dell’immobile.
Viene pagata dall’acquirente quando firma il compromesso e impegna entrambi le parti alla conclusione dell’affare.
Se l’acquirente si ritira dall’affare, perde ciò che ha versato; se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall’impegno, dovrà rendere all’acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta.
La parte che rispetta i patti (cioè che non si ritira) può se lo preferisce ricorrere al tribunale per ottenere che venga fatto quanto stabilito nel contratto.
Inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito: si pensi per esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato ad acquistare un altro appartamento, certo di incassare una determinata cifra dalla vendita del proprio, e non potesse perfezionare l’acquisto alla scadenza prestabilita.
La “caparra penitenziale” è un somma di denaro prestabilita a indennizzo dell’eventuale recesso (cioè ritiro) dal contratto.
In questo modo il venditore e il compratore hanno già stabilito che o l’uno o l’altro possono recedere dal contratto pagando appunto una penitenza.
Nel caso sia il compratore a recedere perde quanto versato, nel caso sia il venditore, deve restituire il doppio.
Con questa formula viene preventivamente esclusa la possibilità di richiedere in tribunale, come invece è consentito dalla caparra confirmatoria, il trasferimento della proprietà o un risarcimento dei danni.

 

LE CATEGORIE CATASTALI
Il catasto è l’archivio di tutti i dati sulla forma e le dimensioni di tutti i terreni e di tutti gli edifici su di essi costruiti in tutto il territorio nazionale. Lo scopo di tanto lavoro è semplice: far pagare le tasse.
Nel 1939 è stato costituito il nuovo catasto edilizio urbano (N.C.E.U.) allo scopo di accertare e censire tutte le proprietà che sorgevano sul territorio italiano. Anche oggi chiunque costruisca nuove abitazione è obbligato a denunciarle al catasto, per poter richiedere il famoso certificato di abitabilità al Comune, che assegna la categoria in base alle caratteristiche costruttive di ciascuna u.i.u. (“unità immobiliare urbana”).
Le categorie catastali sono suddivise in 5 gruppi, che si riferiscono alla destinazione degli immobili.
Controllare la categoria catastale serve a verificare che l’immobile sia censito (cioè che non sia abusivo) e a sapere se l’immobile che si compra ha la destinazione che desideriamo (ufficio oppure appartamento d’abitazione).
Assieme al controllo della categoria catastale ricordate di annotare la rendita catastale, che si trova sul certificato catastale, e che vi servirà a determinare il prezzo minimo che va dichiarato sul rogito e quindi quante tasse andranno pagate.

IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
Gruppo A (unità di misura: il vano catastale)
A/1 Abitazione di tipo signorile
A/2 Abitazione di tipo civile
A/3 Abitazione di tipo economico
A/4 Abitazione di tipo popolare
A/5 Abitazione di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazione di tipo rurale
A/7 Abitazione in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

IMMOBILI DESTINATI A SERVIZI
Gruppo B (unità di misura: metri cubi)
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (compresi quelli costruiti o adattati per tali speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole, laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

IMMOBILI COMMERCIALI
Gruppo C (unità di misura: metri quadri)
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (compresi quelli costruiti o adattati per tali speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro e pertanto non rientrano nell’art. 10 della legge)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (compresi quelli costruiti o adattati per tali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro e pertanto non rientrano nell’art. 10 della legge)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (quando non abbiano caratteristiche per rientrare nell’art. 10 della legge)
C/7 Tettoie chiuse o aperte

IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE.
Gruppo D (soggetti a valutazione tecnica)
D/1 Opifici.
D/2 Alberghi e pensioni (quando abbiano le caratteristiche per rientrare nell’art. 10 della legge).
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (quando abbiano le caratteristiche per rientrare nell’art. 10 della legge).
D/4 Case di cura ed ospedali (quando per le loro caratteristiche, rientrano nell’art. 10 della legge ed abbiano fine di lucro.
D/5 Istituti di credito, cambio ed assicurazione (sempre che abbiano le caratteristiche per rientrare nell’art. 10 della legge).
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (sempre che per le loro caratteristiche non rientrino nell’art. 10 della legge ed abbiano fine di lucro).
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggi o sospesi assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio.

IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE.
Gruppo E
E/1 Stazioni per servizio di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche.
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e lodo dipendenze.
E/6 Fari; semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale.
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

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